6月26日，华夏商业地产联盟秘书长王永平， 在微博上“秀”出了他考察的少许商业街区：万象城、宽窄巷子、东郊回想。在他看来，这点商业街区做得十分出色“很成都”。作为2013华夏（成都）商业内 街高峰论坛特邀嘉宾，王永平在专题演讲中阐述了对华夏商业地产的看法和思考。时期，他接纳了记者的专访,谈到华夏商业地产面对的挑战、成都商业的机会和风 险、惯例卖场如何应对电子商形式等话题。

　　谈成都商业

　　供给量大，高手如云

　　记者：咱们晓得，你来到成都后去看了好多商业街区，在你看来，成都的商业进行如何？

　　王永平：成都和沈阳的商业都值得关心，原因有二：第一、成都商业供给量相当大，概括体、写字楼、社区商铺皆是如许。2013年，国家内部众多都市的商 业地产开发显露井喷，华夏7个都市（成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州和杭州）位列全世界十大最活泼购物中心开发市场，此中成都以290万平方米位居首位 （据世邦魏理仕全新探讨汇报）。第二、成都集中了好多“商业高手”，譬如，恒隆、中粮、九龙仓、华润、凯德。成都有那么多概括体、购物中心，尤其要重申创新。

　　记者：这点商业，你感官最深的是甚么？

　　王永平：做商业不行杀鸡取卵，要放水养鱼。这一次咱考察的商业中，东郊回想给咱感官最深。第一是创新性，以音乐为专题，艺术气氛够。第二是设置很 人性化，与附近的环境十分协调，下午有好多市民在这边跳舞、休憩，接地气。一种商业名目的价格评判，不行只瞧它的短期收益，要从长远看它的概括价格。

　　谈商业风险

　　三大挑战：泡沫化、同质化、边缘化

　　记者：你以为商业地产通过了最热的时代吗？

　　王永平：咱感觉是这样。早期映入商业地产的，好多皆是由于没有知者没有畏。此刻，盲动开发比重降低了，大伙最初思考资金和能人，会花好多的精力去做 这种产业。这讲明，商业地产从粗放式朝精细化转行。从宏观投资数据来看，商业运营用房投资增添率，2010年达到高峰，33%；2012年稍有下 降，31%；2013年1~5月，24%。这讲明，投资增幅在放慢。市场上的名目虽多，但多数皆是存在数量而非新加名目。

　　记者：在你看来，商业地产此刻面对的风险是甚么？

　　王永平：咱感觉有三个挑战：泡沫化、同质化、边缘化。泡沫化，商业供给远远超越经济增添和花费，成都很显著。同质化，一说商业地产便是概括体， 一说概括体便是购物中心+商业街；一说高档品牌便是LV、GUCCI，一说时髦便是ZARA、H&M、优衣库。边缘化，最重要的是指电子商对购物性花费 形成的冲撞，以线下实体零售花费为内容的商业地产，必定水平上被边缘化了。

　　谈电子商形式

　　惯例卖场不行坐以待毙，要主动迎合

　　记者：咱们发觉，电子商对商业地产带来强盛冲撞，但开发商仿佛还未寻到没有问题解决法子，你的提议呢？

　　王永平：电子商在海外很老练，但并未取代惯例卖场，譬如好多卖场另有书店。这就讲明，做卖场要思考人的终极要求，包括心思要求。是以，卖场不行与网站去拼价值、拼物流，更不行拼运营。

　　咱们不行坐以待毙，却是要主动应接这类浮动，甚而去互动，机会仍是有的。尽管此刻无人探讨出优先的形式，也无哪个开发商敢说他的形式是优先 的，但据咱所知，惯例卖场曾经最初在思考应对举措了。王府井隶属惯例百货，最近，它们成立创新工作部，最初探讨如何将商业与科技、文化、旅行相联合，塑造 准则化的商业形式。

　　谈商业投资

　　不需要泛泛地买，要“知己知彼”

　　记者：作为投资者，你给它们的提议和经历是甚么？

　　王永平：往日，地价上升十分快，是以，不管是住宅仍是商业，咱们每买一种物业基本不要考量它的经营，即便经营损失依旧赚钱，由于物业在当然升值。譬如，好多人买北京SOHO，有的甲方2~3年都不来，但转手后依然赚钱。

　　但随着宏观调控深入，地价涨幅放慢，这种时刻，商业的投资回报就要放在租金收益、运营来考量，不需要以为买一种铺就赚钱。早年，“一铺养三代”是由于稀缺；此刻，商铺供给量大幅增添。

　　这种时刻，投资者就要相比。最重要的相比哪些？第一，地段很要害，地段对应的是商业的定位，例如说，做小吃就必需抉择都市焦点区，做便民店就能考 虑社区商铺……选址要联合定位。第二，理解商家的要求，事先跟商家接近，理解它们的要求，不需要泛泛地买。第三，不需要买返租的物业，返租的风险相当大。第四， 店铺的独立存活性。由于，好多开发商在出售商铺时造了好多概念，但实是上，散卖的物业，开发商没有办法操控后期的经营。