（来自：华夏指标数据探讨院）

时光荏苒，白驹过隙。

不觉间，百强公司探讨已走通过了十五年。

回过头看，

走过十五年峥嵘岁月的百强房企

有成功，有不成功；

有奋起，也有沉沦，

真可谓是

“江山代有才人出，各领风骚多少年”。

华夏房地产百强公司的变迁、更迭，区别打上了华夏房地产不同进行阶段的时期烙印，在华夏房地产进行历史上留住浓墨重彩。回顾历史，是为了更没有问题开辟未来。2018年伊始，华夏房地产TOP10探讨组回首百强房企那一些年的雄心壮志与策略图谋，并周全发动“2018华夏房地产百强公司探讨”，为产业进行谱写新篇章。

PART 1.百强英雄十五年

15年来，房地产市场大起大落。关于房企来讲，回首往日，踏准产业进行节拍至关要紧，打算了公司能青云直上仍是错失良机、不进则退。由15年间的百强公司变迁来看：从2003年到2016年，华夏房地产百强公司的淘汰率多达80%以上，往日五年的淘汰率也挨近一半水准。15年风云际会、大浪淘沙，这点年脱颖而出的百强房企，均源自对产业进行节拍的明确把握：

图：2003-2016年全中国商品房、百强房企出售额及同比浮动

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15年前：房地产萌芽期的拓荒者

1980至2003年，华夏房地产一步步走势市场化，房企最初登到市场场舞台：

1980年，南北两家房地产开发企业初次成立；1984年住宅商品化的思路日益清楚，中央机构断定房地产企业（当时叫“都市建造概括开发企业”）“具备独立法人资格”，万科、招商地产、保利地产、天鸿团体、华发股份、浙江广厦等首批房企应运而生；1998年“房改”由福利分房向商品房变迁，房产货币化提速，中海、首创等房企成立并到市场；2003年，国务院18号文初次准确房地产曾经成为人民经济的支柱资产、表示扶持房地产市场健康进行；直至2004年“831”大限，华夏房地产黄金时期序幕徐徐拉开。

在此时期，国家内部房地产市场仍是一片尚未开垦的处女地，地产开发尚没有先例可循，房企担负着产业“摸着石头过河”的探寻和实践，源于所获名目多以合同出让为主，在市场中崭露头角的百强房企最重要的表现出各地域“占山为王”的格局。如赫赫有名的华南五虎——；再如垄断性操控了土地这一“命根”的各地政府城开企业，如华远地产、北京房开（天鸿团体）；上海的上实进行；广州的广州城建等；以及后来居上的万科等。

►华南五虎：借鉴香港形式，囤地收获、多元拓展

华南五虎，指的是合生创展、雅居乐、碧桂园、富力、恒大5家公司，均起家于珠三角，可以首先消化香港的老练开发、运营经历，许多抉择本钱便宜的非焦点区土地，大批囤地并造城式开发住宅名目，成功塑造了数个全中国知名大盘，一时之中赢得全中国房地产市场的瞩目。与此同一时间，多沿用香港形式抉择多元化营业(涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、超市等相干产物)。

此中，最为典范的是合生创展，最重要的采纳低本钱、慢盘活、高收益的超大盘造城式开发形式获取土地增值收益，在1998年赴港到市场后快速扩张，2004年成为国家内部第全家百亿公司，其时被称作房地资产的“航空母舰”，2004-2012年合生创展一直名列百强公司TOP10。

►万科：转战“美国形式”，住宅不业余化、阳光体制

万科，之是以后来居上并独占鳌头，由于进行初期的差异化形式——职业经理人体制、“住宅不业余化”。在产业纷纷效仿香港形式的背景下，万科借鉴“美国形式”力求在住宅的细分市场上取胜，2001年正规定位都市住宅开发商，专注于不业余化、准则化运营，而职业经理人带来的“公司视角、人文关怀”又抓住了白领阶层的心思诉求，做“减法”的同一时间却使企业达成了范围增添的乘法，成为国家内部房企经久不衰的进行样板，十五年来，除了2005、2017两年万科暂居第二之外，均位列百强第一。

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2004年—2008年：黄金时期的蓬勃进行

2004年的“831大限”后土地走势市场化、货币化，经济快速增添、城镇化迅速推行，激起了房地产市场宽广的进行体积，房企数量由2003年的3.7万家一年间飙升至2014年的挨近6万家。时期，房地产投资过热态势激发政府颁布严厉的控房价、抑投资政策，但成果局限，政府一步步将调控思路调转方向增添中便宜位、中小套型平凡商品住房及保证房供给。

在此时期，房地产市场真实映入黄金进行期，房企打开全中国化扩张时期。成功突破区域节制、并借由活泼的资本市场攻城略地成为房企驶入快车道的秘诀。此中，脱颖而出的百强房企最重要的包括A股到市场龙头房企“招保万金”，“利润之王”中海，以及跨地域扩张形式各有千秋的“京沪粤渝”四大流派的代表房企等。同一时间，成功规避过快扩张带来的资金风险也是此间的立身之本，缔造速度神话的黑马顺驰即被过度扩张、现款流分裂而击垮；而金融风暴的不期而至也使部分房企经受波折，如2008年陷入资金困顿的恒大等。

►招保万金：A股龙头，资本加持助力范围扩张

“招保万金”是A股地产四强，由于2006~2007年大牛市中备受投资机构推崇的龙头地产股股价暴涨，仅2007年，招保万金增发募集资金238亿元，占当年全部沪深到市场房企增发融资额的56%。策略性增资扩股的背后，是龙头房企的地域化扩张，截止2008年底，招保万金已进驻15-35个左右的大中都市。龙头房企范围化的雄心壮志于此间初显，万科于2004年提议“十年千亿”策略指标，保利于2007年提议2010年总产业超千亿指标。

保利地产，在此时期是业内最为突出的业绩黑马。在2002年达成股份制改革后，即打开“立足广州，布置全中国”的策略转行，初步造成了以广州、北京、上海为中心都市，以重庆、沈阳、武汉等地域中心都市辐射五大经济圈的策略布置；特别在2006年IPO到市场后经过三年挨近200亿的融资使公司出售额连连突破，2007年业绩翻番，2008年实现逆市提高，以后则一直维持迅速增添态势，自2008年后始终凭借稳健进行稳居百强前四。

►中海：利润之王，盈利能力傲视群雄

中海地产，业界公认是惯于逆周期操作的高手，在低潮时买地，高潮卖房。秉持“抉择主流都市、锁定主流地段、关心主流人群、建筑主流产物、流传主流价格”的扩张战略，截止2008年布置了20个华夏经济迅速进行的珠三角、长三角、环渤海等国度要点进行的焦点或新兴都市。正是2008年全世界金融危机之际，房地产产业激烈下行，中海凭借主流定位、逆周期运作实现了弯道超车，利润超过了万科，今后，中海地产的效益一直维持产业第一，盈利水准在同行中傲视群雄，概括实力在2006-2012百强中仅次于万科，以后仍始终维持百强前五。

►“京沪渝粤”四大派系：群雄并起，地域化扩张的“绩优股”

2004年，地产江湖传播一句话，“广州地产看产物、上海地产看行情、北京地产看概念、重庆地产看潜力”，造型刻画了那时地域性房企渐渐声名鹊起，造成了“京沪渝粤”四大江湖势力，代表了房企在全中国化扩张中源于地域交融所凸显出的区域作风，及其在都市特点、居住文化、产物品质、效劳水准等方面鲜明的差异化特点。这一阶段快速成长的代表性房企包括京派的首开，沪派的复地、绿城，渝派的龙湖及粤派的富力、碧桂园等。

绿城，是此间全中国最迷惑眼球的房企之一，以精品策略为本，采用进取性的扩张战略：强化浙江大本营市场，并以京沪为支点拓展环渤海、长三角等地域二三四线都市；融资伎俩涵盖私募、可转债、配股增发、信托、银行贷款等各式形式；广大的合作开发，成为绿城那时开社会先河的新锐形式。时期绿城出售额一路扶摇直上，2007年出售额连闯50亿、100亿大关，至2009年即突破500亿，仅次于万科，位列产业第二。同一时间，绿城凭借强势的产物力屡次“遇难成祥”，延续十三年居于百强TOP10之列。