摘要：从跑马道走来，南京西路在商业与文化、摩登与古朴、庇护与开发的选择中不停蜕变。

有人说，上海的南京西路“流金淌银”。的确，全市第一座“年税收亿元楼”诞生于此，坐拥的“金三角”“金五星”高级商务楼集群更闻名沪上，并汇集近2000个国家内部外知名品牌，甚而造成了申城为数少许、以公路命名的高档商圈——“南京西路商圈”。

说起最繁荣的街道，大家脑海里浮现的前几名必有南京西路，殊不知它也是上海最富历史的公路之一。

倏忽间，南京西路已走通过了沧桑一世纪，将在明年迎接160岁诞辰。从跑马道走来，南京西路在商业与文化、摩登与古朴、庇护与开发的选择中不停蜕变，表现精彩的“双面人生”。百年赋能，离不开持续的都市革新。

南京西路 蒋迪雯 摄

商业内涵可追溯至百年前

现在漫步南京西路，以恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场构成的“金三角”，以越洋广场、嘉里中心、1788世界中心、会德丰广场、东海广场构成的“金五星”，组成了市中心流光溢彩的天际线。兴业太古汇营业后，南京西路东段也规复了商业生机。但在19世纪中叶，这边曾是泥土路，路旁“时时可视野鸡升降在草丛树间”。

南京西路边的夜市

1862年，南京西路仍是一条用于接连西藏中路和静安寺的跑马道，旧称涌泉路、静安寺路，全长3.8千米。早期的南京西路，虽然有乡下庙会，但尚未被列入都市焦点地带。

19世纪末、20世纪初的静安寺路（今南京西路）

映入20世纪，人数和机缘的涌入“点燃”了南京西路。彼时南京西路面上，文化与商业合一的苗头显示，多元文化、丰富业态、潮流时髦始起步，朝着繁荣商街急剧演变。中外商贩在公路两旁开设了大批娱乐场地，店铺逾百家。近代实业家张叔和开发的“张氏味氏莼园”（今张园）对外开放，园内有彼时上海最高的建筑“安垲第”，配置魔术表演和游乐宫，“游人如织，一时甚而堵塞公路”。大光明大戏院、百乐门舞厅、凯司令食品店、开开百货于今家喻户晓。华夏第全家时装商店落籍在此。时髦业态还拉伸到了附近，毗邻的同孚路（今石门一路）沿街显露不少成衣铺、童装店和裁缝铺，工艺讲究、式样新颖。在各样业态交叠之中，住宅区应运而生。始建于1925年的“大中里”尤为典范，以石库门为主的高档社区，门楣融入西式雕花，住客多为洋行从业人士，以金条支付房租。

百年前的张园游人如织

受战乱作用，上世纪40年代南京西路的商业遭受重创，不少商店倒闭停业，直至释放后，整条公路才得到新生。商业内涵丰富的南京西路，孕育出敏锐的市场嗅觉。从细节可视一斑：往日经销高端呢料服装的大店名店，联合花费团体的浮动，最初面向大众卖起了列宁装和中山装。

自20世纪50年代以来，南京西路历经屡次撤店并店和改装装修，但始终坐拥上海市级商业中心的称号。至90年代初，南京西路也成为别具一格的夜市，泛光灯、霓虹灯、橱窗灯、珠珠灯、店堂灯相映成趣。深厚的商业历史，很早就拉动了效劳创新。《释放日报》在60年代等屡次报导了南京西路的商家创新，如某家商店试销了聚氯乙烯树脂代替牛皮制成的鞋子，更柔软也更符合下雨天外出，又如耀胜百货展开的换领和换袖口营业，若顾客很需要则立等可取。现在，国外首家星巴克臻选烘焙工坊愈是把全套制造过程干脆搬进了门店。

兼顾商街进级的正面和反面

眼下，张园样板段正好推行，将全体从旧区转为上海文商旅新地标；中信泰富加紧改装革新，进级业态；锦沧文华历经好几年改装，终归撤下了层层脚手架。作为沪上知名商家历来的“必争之地”，南京西路把“求变”意识刻在了骨子里。

“第一高”有独一之意，但南京西路却诞生了众多个新记录。记者整理材料发觉，街口的世界饭店曾有“上海第一高”之称，但连续半个多世纪后，被上海商城所取代。明天广场封顶同一时间坐上了“浦西第一高楼”的交椅，而后被会德丰广场取代。20世纪90年代，这样的广场和超市如雨后春笋，在南京西路涌现，与之相伴的是成片旧区改装。

将要竣工的梅陇镇广场 顾力华 摄

商街更迭与都市革新一直紧密交织。经济与民生如统一枚硬币的正反面，如何平衡兼顾是地域进行回避不了的话题。和以前的淮海路一样，南京西路大片旧区旧里成为土地产出效益和业态进级的掣肘。这时，南京西路片区最初探寻实现两者“共赢”。

历史材料显现，那时的街区里穿插着大批危棚简屋，人均居住面积甚而不足2.5平方米，建筑构造品质堪忧。香港兴业世界团体执行主席查懋成还记得，在考察大中里（今兴业太古汇）时惊讶发觉，不少砖块曾经酥烂，木头地基已被白蚁侵蚀。一名年逾五旬的居民还给静安区领导写信，表明了期望提速旧改，早日搬入新居的愿望。

南京西路地域的旧里生活

上世纪90年代，南京西路地域发动概括改装，数十项重要工程开工。短短十年内，恒隆广场、嘉里中心、梅陇镇广场、招商局广场逐一落成。因拆旧建新而动迁的居民搬入新居。彼时上海第一大的成片棚户危房区永源浜基地告别历史，原地崛起了协和广场。时期还实践了旧区改装的创新制度，采纳土地批租形式导入外资，缓和政府主导开发所面对的资金负担。

上世纪90年代的协和广场 顾力华 摄

不可否认的是，居民和公司为上海经济进行做出了极大奉献。彼时，南京西路沿线不少非业务单位动迁腾退，用于开辟超市商店。因南京西路要建设万象商都，沿线的同福里居民须要动迁。在居民匹配下，只花一种月时间，就达成动迁签约步骤。据不十足数据统算，从1993年至1998年，匹配南京西区商业街区管线敷设、电站施工等基建，涉及动迁居民达1.5万户，单位500家。

经验层层蜕变，南京西路商圈曾经成为上海花费市场生机的“晴雨表”。以静安段为例，其南京西路功效区内税收过亿元的楼宇达到25幢，此中“月亿楼”8幢，地域税收奉献度占全区40%以上。5.2平方千米的面积承载的350万平方米的楼宇园区，汇聚大批全世界头部公司。

探寻社会资本参加都市革新

幸免商业区“千街一面”，依托商业开发远远不够，发掘特点文化内涵，没有疑是点睛之笔。自2015年以来，上海加大都市革新力度，准确“留改拆”理念后，越来越多的历史建筑遭到大家关心，南京西路成为探寻庇护与商业协同的试炼场。

留存上海特异回想，植入符合当代都市要求的公共文化和商业等功效，须要增强多方协作、一同参加。遵循“修旧如旧”理念，不少单体建筑可以活化。2017年，通过6年修复，紧邻南京西路的优秀历史建筑荣氏老宅规复原貌并对外开放，引来没有数爱好者排队游览。荣宅的特异之处在于政企合作的探寻，运营方PRADA在区政府指导下，聘请意大利与华夏建筑设置师和工匠团队联手修复，联合功效转行，让荣宅成为PRADA的文化展现与运动场地。

修复后的荣宅 蒋迪雯 摄

南京西路大中里地块则尝试经过激活历史文化，与商业实现联动。大中里地块原为上海市中心范围第一大的石库门建筑群之一。同济大学建筑设置探讨院副总裁贾坚曾显示，大中里地块是“南京西路面上的最终一块商业拼图”，但体量大、要求也相比繁杂。

导入社会资本香港兴业世界团体今后，该地块规划成商业、办公、酒店、餐饮、娱乐的集聚区，即今天兴业太古汇。通过行家来回论证，开发公司的改装第一步，便是将有近90年历史的原民立中学4号楼（今查公馆）向东南平移50余米至威海路街口。今后，聘请上海章明建筑设置事务所负责周全修复，加固并修缮还原了两侧塔尖。值得一提的是，考量到历史环境的复原，原民立中学4号楼旁边的一棵百年白玉兰实现原地庇护。为了保存这棵树，名目开发方案、地铁施工方案和建筑修缮方案几经调度。

原民立中学4号楼（今查公馆）早期的建设图纸

上图区别为查公馆历史相片、平移中的查公馆

兴业太古汇也藏着鲜为人知的“路子”。名目相干负责人推荐，以购物中心为“轴”，零售、写字楼和酒店建筑群造成三个节点，这样的组织形态实则通过巧妙构思，设置灵性源自上海里弄中“前厅”“中庭”和“后花园”格局，以及石库门建筑中常见的“北旺南静”的状况。

兴业太古汇的形态肌理

“老建筑和新建筑联合，会缔造出一个特异的价格。世界上有好多成功案例，如伦敦的国王十字街火车站概括体。”世邦韦理仕相干负责人曾显示。查公馆举办的运动与展出，也与大中里地块上的购物中心品牌呼应。各样文化运动与商业联动，让大中里地块成为南京西路面上又一人气集中、生机充足的商业板块。这一段革新活化故事，被香港兴业团体写入书中。本年3月入市的《未艾·方兴——从大中里到兴业太古汇》，纪录了修复施工全进程，使人们理解在都市革新背景下，地域如何经过“立新不破旧”实现功效进级的进行路径。

著名品牌在修复后的查公馆举行运动

现在，南京西路一步步造成疏密有序、高低错落的体积格局。“十四五”时期，南京西路商业街区还将踊跃引导“后街经济”差异化、特点化进行，打造“24小时生机街区”。