房地产市场热度连续，但受房企推盘量大幅回落作用，供给端表现低迷态势，5月29个要点监测都市商品住宅成交面积环比微降，百强房公司绩增速进一步放慢。

供不应求背景下，狭义储存连续小幅微降态势，5月接着下调至5.7亿平方米，广义储存持稳在37亿平方米，良没有问题成交体现促使去化周期降至10.79个月。从都市方位而言，超7成都市储存回落，要点29城商品住宅储存吸收周期进一步缩小，例如，福州、成都、宁波、济南等均供求比小于0.8。

各能级都市依旧表现出显著的分化趋向。一线韧性较强，狭义储存同环比齐降；二线狭义储存同比涨幅居首，此中近六成共17个二线都市5月储存同比上升，银川、哈尔滨、海口等都市储存涨幅超50%以上；而三线都市广义储存增幅明显超出百城平均。

商品房待售面积延续3个月回落

房地产市场全体储存连续回落态势，此中5月储存已低于昨年同期。国度统算局推出数据显现，5月末，商品房待售面积51026万平方米，比4月末降低410万平方米。此中，住宅、办公楼和商业业务用房待售面积悉数降低。

详细而言，得益于市场成交火热，供不应求拉动全体储存回落，住宅待售面积降幅明显，较4月降低399万平方米，办公、商业待售面积降幅局限，5月较4月下调均不超20万平方米，全体去化负担依旧较大。

图：全中国商品房各样物业累积待售面积（单位：万平方米）

数据来自：国度统算局

狭义储存微降，三四线广义储存增幅超百城平均

2021年开年以来，狭义储存除2月明显跳减之外，一直连续高位震荡态势。

CRIC监测数据显现，2021年5月百城商品住宅储存量达到了56926万平方米，环比微降1%，同比增添2%。最重要的是源于惯例“金三银四”出售旺季已过，5月房企推盘踊跃性走弱，成交热度却持续走高，成交量略超出供给量，导致狭义储存小幅微降。

详细来看，一线都市中深圳最值得关心，居民购房要求持续上涨，成交热度有增没有减，储存量环比持续回落，供求比仅为0.78。二线都市中储存总量TOP3沈阳、青岛、太原5月末狭义储存总量均超2000万平方米，储存同比上升都市占比达6成，银川、哈尔滨、海口等涨幅均超50%。在13个储存下调的都市中，南昌、贵阳、合肥跌幅超35%，降幅明显。

图：2021年5月末商品住宅储存量TOP20都市概况（单位：万平方米）

数据来自：CRIC华夏房地产决策征询体系

虽然狭义储存小幅微降，但受首轮聚集供地成交作用，土地成交范围较上月大幅增添，未开工地块总量上升，让得5月百城广义储存小幅微增，2021年5月末达376152万平方米，环比微增1%，同比上升7%。

一线都市中，上海、深圳广义储存同环比齐降，去储存成果明显，北京广义储存则迎接阶段性上行，最重要的是北京首场聚集土拍所致，成交面积多达341万平方米，以此拉动未开工地块量稳步上升。而二线明显超出昨年同期，同比涨幅根本在6%-9%左右，三四线都市同比增幅愈是超出百城平均。

值得注意的是，相较于昨年同期，5月百城储存涨多跌少，不同都市分化持续加重。

以保定、廊坊、张家口等为代表的河北诸城广义储存量明显增添，涨幅超20%，潜在储存风险依旧较大。镇江、河源、芜湖、珠海、温州等部分东部沿海都市同比涨幅皆超3成，同样面对潜在储存风险。而合肥、晋江等都市广义储存量稳步回落，跌幅均超45%，日前的储存风险适中。

图：2021年5月末商品住宅

广义储存量TOP20都市概况（单位：万平方米）

数据来自：CRIC华夏房地产决策征询体系

储存吸收周期下跌至10.8个月

在狭义储存微降，成交热度连续的双重效用下，5月百城商品住宅去化周期稳中有降，由2021年4月末的12.34个月降至10.79个月，明显低于2020年同期水准，此中一线都市领降，降幅超4成。

不同能级都市去化周期均维持降势。一二线去化周期与百城储存去化周期根本重合，持稳在10个月左右，全体储存风险根本可控；三四线降至11.99个月，略超出百城平均。

图：百城2019年以来商品住宅储存量去化周期变动概况（月）

备注：2021年5月商品住宅储存去化周期=2021年5月末商品住宅储存量/近3月商品住宅成交面积均值

数据来自：CRIC华夏房地产决策征询体系

详细来看，一线都市中除北京去化周期在1年以上，上海、广州、深圳均在10个月之下，储存风险相对较小。值得关心的是广州，去化周期同环比均表现出大幅回落，去化周期稳步降至8.67个月，房企推盘节拍放慢，以及居民购房热情虽然有回落，但全体仍连续供不应求行情。

30个二线都市多半去化周期在12个月以内，仅有哈尔滨、沈阳、呼和浩特、太原4个都市储存吸收周期超越2年。从浮动概况来看，商品住宅吸收周期同环比均表现出跌多涨少，杭州、重庆、南昌等去化周期较上月而言明显回调，沈阳、哈尔滨等弱二线都市，吸收周期均在30个月以上且同环比齐增，全体储存风险依旧较大。

三四线都市“去储存”好于预期，同、环比均表现跌多涨少。储存下调的都市以东南沿海三四线为主，芜湖、三明、德清、湖州、漳州、绍兴等都市5月末吸收周期保持在6个月之下，储存见底。而梅州、连江、洛阳、防城港、淄博等根本面缺乏支撑的三四线都市不但吸收周期多达30个月以上，储存风险渐渐加大。

图：2021年5月末商品住宅储存量去化周期TOP20都市概况（单位：月）

数据来自：CRIC华夏房地产决策征询体系

从6月市场热度来看，估计狭义储存或将连续稳步回落态势，跌幅预期在5%以内。

随着房企年中冲刺季临近，供货力度预期明显回暖，成交有望实现较大提高，部分下行周期相比显著的中西部三四线都市，部分房企为回笼资金，将用减价打折形式加大促销力度，成交曾都预期会略超出供给，因而将带动狭义储存下行，去化周期大几率保持在10-12个月左右。

而随着焦点都市聚集土拍收尾，房企资金投入或调转方向其它有潜力都市，土地置办面积估计将迎接大幅回暖，再加上“三条红线”下房企资金承压，新开工热情或将走弱，因而，广义储存大几率将高位企稳。